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https://www.youtube.com/watch?v=6lWh84KTBPE&list=PLOrLG4edmnunKcubMAPUIsEqrSx3pXJJC 2017 공인중개사 부동산학개론 심화 정리 -이종호 전체 리스트로 듣기. 정리 하는 차원. 총론! 1강. 19분부터 강의 시장. 부동산학

 o 수익형   L 임대형  BTO BOT 사무적   BTL BLT 사전적 R관리 

공인중개사 부동산학개론 부동산개발-이종호 R개발론 1. R이용 2. R개발 3. R관리 4. R마케팅  R개발 단계 5단계 계획-> 협의 -> 인가 -> 시행 -> 처분 R개발 7단계 "구전부실금건마" 1.구상 -아이디어 2.전실행가능성(예비적 타당성) 3.부지매입 4.실행가능성(타당성) 5.금융 6.건설 7.마케팅  R개발 위험 1.법적 : 공법(이용규제), 사법(토지이용,소유권), 이용계획 확정 토지.  2.시장 : 시장 연구: 수요 공급 선행           시장성연구: 매매 후행           흡수율분석: 구체, 미시, 추세분석(과거분석), 목적 미래예측 3.비용 : 추가비용 (최대가격 보증계약-책임시공) R개발 타당성 분석  1. 지역경제 분석 : 분당(거시적) 2. 시장 분석 : 수요, 공급  3. 시장성 분석 : 매매  4. 타당성 분석 : 수익>지출 5. 투자 : 최종  R재개발  (시행방법) 1.  보전: 사전 방지 2.  수복: 보전,  요인만 제거 3. 개량: 확장, 개선, 첨가 4. 철거: 완전 제거, 대체  R개발 유형 1. 단순 =자 택, 불변 2. 환지 = 감환지, 권리 축소 3. 매수 = 공영개발, 권리 소멸 4. 혼합 = 환지+매수 5. 신탁 = 소유권 이전 2.환지 미성숙지 => 구획정리 => 성숙지(택지) : 택지개발  채비지 = 비용 보류지 =  환지 = 돌려받은 땅(원래 소유보다 작다 감환지) 3.매수방식 공영개발 =>  장점: 계획적, 환수, 값싸게 공급 단점: 매입비 부담, 민원발생, 투기발생  5.신탁 ***토지 신탁 

공인중개사 부동산학개론 감정평가론 원가방식-이종호  적산가격 = 제조달원가 - 감가누계액 *재조달원가 1. 의의: 기준시점 신축비용 2. 종류: 복제원가: 물리적, 최근 (물리, 기능, 경제)            대치원가: 효용, 오래된 (물리, X, 경제)  3. 산정: 도급기준 => 표준적 건설비용(직접공사비, 간접공사비, 수급이내 이윤                            + 통상적 부대비용(이자, 감독비, 세금, 등기 등)  *감가수정방법 "내관분시임" 1. 내용연수법(정률법, 정액법, 상환기금법) (율액기) -이론적 방법 2. 관찰감각법: 주관적 3. 분해법 (물, 기, 경 ) 4. 시장추출법 5. 임대료손실화원법

비준가격 = 사레가격 *"사시지개면" 사 정보정 시점수정 지역요인비교 개별요인비교 면적 토지가격 = 표준지공시지가* "시지개면" "사시지개면"~~~ 시장가치 <= 사정 고가or 저가 : 사정보정 기준시점 <= 거래시점 : 시점수정 인근지역 <= 유사지역 : 지역요인비교 대상R <= 사레부동산 : 개별요인비교 *표준지가 경우는 '사정보정'를 제외  *대상은 인근, 사레가 인근에 있으면 '지'역요인비교가 필요없다.  대상/사레  대상 부동산이 사레부동산 보다 10%열세다. 90/100 대상 부동산이 사레부동산 보다 10%우세다. 100/110 대상 부동산은 사레부동산 보다 5%우세다. 105/100 시점수정  1. 지수법 =기준시점/기대시점  2. 변동률 =(1+r) n승     지용법  5억 *(1+0.1)3승  거래사례비교법 =  **비준가격은?  사레부동산1000, 대상부동산이 10%우세  1년전 2억  2억 * 900/1000 * 110/100 * (1.05) =2억 7백90만원 *수익방식

R가격 공시제도 1. 표준지 2. 개별 3.표준주택 4.개별주택 5.공동주택  표준지 1.대표성  2.중용성 3.확정성 4.안정성 *단독주택.  책, 113p 참조. 

공인중개사 부동산학개론 16강 부동산 금융의 동원방법 -이종호 Project Financing  PF대출 = '사업성' 일반 대출의 2배로 .  물적담보나 신용이 부족해도,  '사업 성' 에 대해 대출해주는 것. PC를 만들어서 대출받는다.  사업주 => 차주 PS(모기업) project sponsor  => Project Company (자회사)  PS와 PC는 독립적이어야 한다. 사업에 실패해도 모기업에 받지 못한다.  1. 사업성(대규모 사업들, 해외 유전사업)  2. 비 소구금융 : 소구(끝까지 받아내는 것) -ps에게 청구할 수 없다.  3. (장)부 외금융 -pc장부에 기록 : 차입자 장점. BS대차대출표  지분 : 배당수익,  채권 : 이자수익, 직접 : 투자자 = 개발업자 간접 : 투자자 (같지않다)개발업자 REITs(리치) 상법주식회사 -지분투자(배당), 간접투자 투자자    REITs 자기관리 -실체 위탁관리 -명목 구조조정 -명목 **감정평가론.  지역분석, 개별분석 대상부동산 =감정평가하고 싶은 부동산 순서: 지역분석 => 개별분석 지역분석 :  표준적 이용, 가격 수준 개별분석 :  최유효 이용, 구체적 가격

부동산 시장은 추상적/구체적.  완전  부동산 시장론

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한국주택금융공사 K H F C HF =2004년에 만들어진  2조 . 지급보증 100조.  1. 유동화 중개 기관: MBS 발행 2. 모기지론 = 보금자리론 (=> 디딤돌 대출) 3. 역모기지론 = 주택연금 4. 주택 신용 보증  주택연금 저당(Mortgage)- 주택저당 + 보금자리론(10,15,20,30년 ) 보금자리론 젊은 층이 빌림. (주택없고, 소득이 있는 ) 목돈 차입해서 푼돈 상환 차입자가 대출자에게 상환, 잔고 감소.  역저당(Reverse Mortgage) - 주택연금 : 종신 거주 + 종신지급 노인 계층(주택있고, 소득이 없음) 푼돈(차입), 목돈(상환) 대출자가 차입자에게 대출 (잔고 증가) *주택연금 1. 소유자가 60세 이상, 1세대 1주택, 9억 이하 주택.  2. 주택 + 노인복지주택  (복합용도 = 주택 1/2 이상) 3. 종신지급, 종신혼합방식 (50%, 수시 인출) 4. 종신     계약종료 (소유권 상실, 1년 이상 미거주, 6개월 이전/인수 안됨) 5. 주택 가격 > 대출금 (잉여금) => 상속인에게 배당     주택 가격 < 대출금 (부족금) => 다른 재산, 상속인 청구 안함!  HF에서 신청해서 보증금을 받아서 = 금융기관에 제출. HF 보증료(2%) 받음.  금융기관(이자) 부족금은 HF에게 청구한다.  *확정기간방식:정해진 기간동안만 월지급금을 받는 방식.   1. 10,15, 20 ~30년 2. 소유자 60세 이상, 연소자 55~74세 3. 주택만 가능

공인중개사 부동산학개론 15강 저당의 유동화 제도-이종호 Asset 자산 Mortgage 저당(주택저당) Back 담보 Security 보안, 안전, 복수 Securities 증권 Bond 채권 ABS > MBS 저당  1차 금리가 2차 금리보다 커야 유동화가 일어난다. 유동화 중개기관 : 한국주택금융공사 HF = MBS 발행기관 1. 지분형 MPTS 2. 채권형 MBB 3. 혼합형 MPTB, CMO             3. 혼합형 MPTB, CMO

1. 고정금리, 변동금리 2. 원금, 원리금, 체증식 -상환방법 3가지*** 3. 한국주택금융공사 HF 주택연금 4. 저당유동화 MBS 5. R금융 동원방법 3가지.  1억 빌렸다. 3천만원 갚았다(원금 2천, 이자1천) 남은 돈 8천.  1억 : 융자원금 > 8천 : 융자잔고 (잔금) 일반적으로 융자원금이 크고, 융자잔고는 원금 상환만큼 줄어든다.  융자원금과 융자잔고가 같아지는 시기는 1회차에 같다. 융자원금<융자잔고가 많아지는 경우 '부의 상환'.  => 연채하면 원금과 이자가 붙어서 늘어남. 연재이자 + 2자리수.    이자 = 융자잔고*이자율  고정이자율  - 이자율 불변  % - 이자 = 변화(이자가 감소한다)  금액 => 초기 대출금리가 고정, 변동 중 고정이 높다. 변동이 낮다.  -고정금리 5% 저당이자율 < 시장이자율(상승) = 기준 융자 유지 8%                 13% 저당이장율 >  시장이자율(하락) =조기상환 재융자 8%                  3%      -변동금리 4% +a (금리가 오를거다) 변동금리 =기준금리(변동) +가산금리(불변)                (지표)      +    (마진) 기준금리 2가지 종류 양도성예금성금리: CD 90일짜리 3개월주기, 안바뀔 수도 있다.  자금조달기준 : Cofix  6개월~12개월  기준금리를 CD나 cofix에 따라 다르다. 

광화문 호텔 마루 1층에서 햄버거를 먹었다. 어르신?!이 간단히 점심을 먹자고 하여 따라간 곳.... 랍스타햄버거, 클래식 햄버거, 마루햄버거를 시켰다. 가격은 34,000원.(비싸다) 이게 마루버거. 완전고기 듬뿍이고. 고기 굽기는 미듐 웰던이다. 완전 예술이다. 고기 맛이 좋고, 사이즈도 크고.... 포만감이 최고다. 그리고 클래식 햄버거. 마루 버거와의 차이는 치즈가 더 들어간 햄버거란 사실. 마루버거보다 고기가 좀 덜있다. 가격은 같다. 그리고 랍스타버거다.  상큼한 맛의 바닷가재버거다. 가격은 얼마지? 비슷했던 것 같다. 그래도 난 마루햄버거가 젤 맛있고 만족도가 높았다. 저녁도 굶을만큼 배부름을 주는 햄버거다.  포시즌스호텔서울 서울특별시 종로구 새문안로 97

광화문 호텔 마루 1층에서 햄버거를 먹었다. 어르신?!이 간단히 점심을 먹자고 하여 따라간 곳.... 랍스타햄버거, 클래식 햄버거, 마루햄버거를 시켰다. 가격은 34,000원.(비싸다) 이게 마루버거. 완전고기 듬뿍이고. 고기 굽기는 미듐 웰던이다. 완전 예술이다. 고기 맛이 좋고, 사이즈도 크고.... 포만감이 최고다. 그리고 클래식 햄버거. 마루 버거와의 차이는 치즈가 더 들어간 햄버거란 사실. 마루버거보다 고기가 좀 덜있다. 가격은 같다. 그리고 랍스타버거다.  상큼한 맛의 바닷가재버거다. 가격은 얼마지? 비슷했던 것 같다. 그래도 난 마루햄버거가 젤 맛있고 만족도가 높았다. 저녁도 굶을만큼 배부름을 주는 햄버거다.  포시즌스호텔서울 서울특별시 종로구 새문안로 97

맛있는 곳이다. 종종가는 곳. 광화문 역사박물관옆 카페드마린. 가격을 약간 낮춘 것 같다. 외관이 배 모양으로 만들어진 이탈리안 레스토랑 '카페드마린'. 식사시간 외에는 카페로 이용이 가능하고, 내부 인테리어는 정갈한 스타일로 고급스럽다.  입구에 장식된 컵들..       그리고 정갈한 식탁 위. 그리고 메뉴판.       식전 빵이다. 원래 하나 나오는데, 좀 이유가 있어서 2개의 식전빵이 나왔다.    비프샐러드... 맛있다. 고기가 두툼... 그리고 파스타. 약간 맵다. 그리고 메인 고기!!!   그리고 후식으로 쿠키와 티... 맛있었다. 찻잔이 예뻐서 더 분위기 있는...     좋다...  카페드마린 신문로점 서울특별시 종로구 경희궁1길 4 상세보기