임대차3법(주택임대차보호법) 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입…임대인, 임차인 임대 계약 갱신 가능, 불가, 거절, 매매 등
임대차3법을 놓고 임대인과 임차인의 불화와 전세 시장의 월세 시장 확장으로 이어져 전세 세입자들의 우려의 소리가 높아지고 있다. 임대인과 임차인 간 균형의 권리 관계를 잡아주고 전월세 시장의 안정을 도모할 수 있을지 개정된 임대차 3법의 내용을 살펴보자. ㅁ 계약 갱신 불가 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우에 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에는 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없다. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있는 계약금 수령 입증, 계약서 등이 있어야 한다. ㅁ 계약 갱신 가능 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우에는 계약갱신요구를 할 수 있다. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있다. 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사해야 가능하다. 임차인과 임대인이 2019년 9월부터 2021년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고(1차), 상호간 합의로 2021년 9월부터 2023년 9월까지 갱신(2차)을 하며 임대료를 8% 증액한 경우, 임차인은 2021년 7월(계약종료 2개월전)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료를 조정할 수 있다. 또는, 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하
